Een nieuwe tandartspraktijk kost meer dan u denkt

Of u nu voor het eerst een praktijk gaat starten of uw bestaande praktijk gaat verbouwen, het maken van een totaaloverzicht van alle kosten is heel belangrijk, om te bepalen of het kopen of verbouwen van een praktijk binnen het beschikbaar budget past. Tevens zullen de individuele budget posten in verhouding moeten staan van het totale budget.

Het is verstandig om alle kosten van veranderingen vooraf ruw te begroten zodat een maximaal totaalkostenplaatje bekend wordt. Eventueel kunt u hiervoor een onafhankelijke adviseur in de arm nemen die een bredere kijk heeft op alle facetten van het project. Hiermee wordt voorkomen dat sommige posten in een later stadium toch tegenvallen.

Posten die in zo’n ruwe begroting kunnen voorkomen zijn;

• Overname/koopprijs inclusief bijkomende kosten
• Strippen van de ruimten
• Architect/vergunningen/onderzoek/technische berekeningen/begeleidingskosten
• Bouwkundige kosten
• Installatiekosten uitgesplitst naar elektra, data, beveiliging, water, afvoer, lucht
• Klimaatinstallatie ( uchtverversing, warmte en koeling)
• Schilderwerk binnen en eventueel buiten
• Vloerbedekking
• Buitenwerkzaamheden (bestrating, beplanting, parkeerplaatsen, reclame)
• Verhuizing en andere bijkomende kosten

Planning en beschikbare tijd

Als je wel overwogen te werk wilt gaan dan is het goed de doorlooptijd uit te werken tot een schematischplan. De doorlooptijd begint bij het initiatief en eindigt bij de turn key oplevering en kan oplopen van minimaal 6 maanden tot 20 maanden.

Daarbij is het belangrijk rekening te houden met de duur van de voorbereidende werkzaamheden. Deze kosten veel meer tijd dan de werkelijke uitvoer. Uiteraard is het ook heel prettig om te weten welke en wanneer de werkzaamheden beginnen. Nadat er daadwerkelijk opdrachten zijn verstrekt kan een uitvoerende partij zijn werkzaamheden pas gaan inplannen.

Een tijdsplanning is in alle gevallen van belang omdat men op het juiste tijdstip in de nieuwe werkomgeving van start wil gaan. Financieel gezien is dit belangrijk om te plannen, omdat men inkomstenderving of dubbele woonlasten tot een minimum wil beperken.

Veel aanpassingen binnen een praktijk kunnen het beste uitgevoerd worden, voordat een nieuwe behandelaar aan de slag gaat. Eenmaal werkend in een praktijk wordt het organisatorisch alleen maar moeilijker om vele zaken later nog aan te passen.

Aandachtspunten bij verbouwingen of verhuizing

De differentiatie van elke praktijk wordt medebepaald doordat niet elke locatie, ruimte en indeling gelijk is aan elkaar. Hiervoor is elke praktijk maatwerk en is het heel lastig om financieel standaard realisatie toe te passen.

Eigen wensen en smaak zijn gelukkig ook zeer verschillend maar wel bepalend voor het gewenste eindresultaat en de daaraan gekoppelde begrotingen. Daarom is het verstandig dat alle financiële posten ook in verhouding tot elkaar staan. Bij grote renovatie kunnen de kosten weleens boven een aankoopprijs van een pand uitkomen.

Vragen die naar voren komen bij verhuizing en/of verbouwing:

• Hoeveel m2 zijn er nodig? Vergeet hierbij de algemene, personeel en technische ruimten niet.
• Zijn er mogelijkheden voor leidingaanleg van de behandelstoel en wat moet hiervoor aangepast worden?
• Wat is de capaciteit van aanwezige of mogelijkheden nieuwe klimaatinstallatie?
• Zijn er aanpassingen nodig van elektra-, water-  en afvoerinstallaties?
• Zijn er bouwkundige aanpassingen nodig?
• Waar is welk maatwerkmeubilair nodig?
• Is er schilderwerk binnen en buiten nodig?
• Vernieuwing of aanvulling van instrumentarium nodig?
• Welke vergunningen zijn op die locatie nodig?

Aandachtspunten bij een overname

Bij de overname van een praktijk zijn er veel zaken waar u op moet letten in relatie tot de koopprijs, zoals de status van de patiëntenbestanden, de omzet, contracten medewerkers, de bezettingsgraad, groeimogelijkheden en de benodigde vergunningen. Wel bekend maar gauw over het hoofd gezien zijn de bijkomende kosten buiten de overnameprijs van een praktijk.

Gezien de meeste kopers hun overgenomen praktijk vaak toch aan eigen wensen en smaak willen aanpassen of de meest recente richtlijnen wil doorvoeren, zijn er maar weinig tot geen partijen in staat om alle aanpassingen binnen de praktijk geheel onafhankelijk te begroten voordat een koop werkelijk tot stand gaat komen.

Andere vragen die naar voren kunnen komen zijn;

• Is de indeling nog efficiënt en voldoet deze nog aan de nieuwste richtlijnen?
• Voldoet de apparatuur nog aan alle eisen en is het recentelijk nog gecontroleerd door erkende bedrijven? Bekijk de aanwezige rapportage en keuringstickers.
• Zijn de behandelruimten en de sterilisatieruimte nog ruim genoeg voor de juiste opstelling?
• Voldoet indeling van de praktijk aan de werkwijze van de nieuwe behandelaar?
• Voldoen de water- , lucht- en elektra installaties nog aan de nieuwste eisen?
• Is de klimaatinstallatie toereikend voor de praktijkwensen?
• Wat is de status van het netwerk (hard - en software)?
• Is algemene upgrading van de praktijk nodig?

Conclusie

Met creatief denken zijn en zoeken zijn vaak heel veel oplossingen te vinden om een locatie geschikt te maken voor een praktijk. Door ‘out of de box’ te denken kan dit wel eens goedkoper uitvallen dan op de reguliere manier. Een en ander is uiteraard afhankelijk van wetten en eisen die zelfs per locatie kunnen verschillen.

Elke praktijk is uniek en elk budget is beperkt. Om mee af te sluiten: “Bezint voordat ge de handtekening print.”

De blog is geschreven door Hans Schoenmakers, Projectadviseur en coördinator voor alle huisvestingszaken bij HSPC, www.hspc.nl